Casa heredada entre hermanos

Antes y después de repartir la herencia

Mientras no se reparte la herencia, la casa es de todos los herederos juntos. Ningún heredero puede ser obligado a seguir sin repartir, salvo que el testamento prohíba la división, y cualquiera puede pedir la partición en cualquier momento.

Al repartir, la casa se puede adjudicar a uno de los hermanos, vender o dejar a nombre de todos, cada uno con su parte. En este último caso siguen siendo copropietarios, con las reglas de la comunidad de bienes.

Estas son las reglas del Código Civil. Si la persona fallecida tenía vecindad civil en una comunidad con derecho civil propio, pueden ser otras.

Las opciones para la casa

• Adjudicarla a un hermano, que paga a los demás su parte en dinero.
• Venderla entre todos y repartir el dinero según la parte de cada uno.
• Seguir todos como copropietarios. Podéis pactar no dividirla durante un tiempo, como mucho 10 años, prorrogables con un nuevo acuerdo.
• Vender solo tu parte. Los demás hermanos tienen preferencia para comprarla si la vendes a otra persona.

Si no os ponéis de acuerdo

Al repartir la herencia, una cosa que no se puede dividir, como una casa, se puede adjudicar a uno de los herederos pagando a los otros la diferencia en dinero. Pero basta con que un solo heredero pida que se venda en subasta pública, abierta a cualquier comprador, para que se haga así.

Si ya sois copropietarios y no acordáis que se la quede uno, la casa se vende y se reparte el precio.

Quién puede desbloquearlo

• Un contador-partidor nombrado por notario: si no hay testamento o el testamento no nombra a nadie, lo pueden pedir los herederos que tengan al menos el 50 % de la herencia. Su reparto lo aprueba el notario, salvo que lo confirmen todos los herederos.
• Un juez: cualquier heredero puede pedir la división judicial de la herencia, con el certificado de defunción y el documento que acredita que es heredero.

Mientras tanto: uso, gastos y decisiones

• Uso: cada hermano puede usar la casa según su destino, sin perjudicar a los demás ni impedirles usarla según su derecho.
• Gastos: cualquiera puede obligar a los demás a pagar los gastos de conservación, en proporción a su parte. Solo se libra quien renuncia a su parte de la casa.
• Beneficios y cargas: se reparten en proporción a la parte de cada uno. Si no se demuestra otra cosa, las partes se presumen iguales.
• Administración: las decisiones se toman por mayoría, contada por el tamaño de las partes y no por personas. Si no hay mayoría, decide un juez.
• Obras y cambios en la casa: necesitan el consentimiento de todos.

Si quieres vender solo tu parte

Cada copropietario es dueño pleno de su parte y puede venderla, cederla o hipotecarla.

Antes de repartir la herencia, si un heredero vende su derecho a alguien de fuera, cualquiera de los otros herederos puede quedarse con él pagando el mismo precio, en el plazo de un mes desde que se le comunica.

Si ya sois copropietarios y alguien vende su parte a un extraño, los demás pueden ejercer el retracto: quedarse con esa parte por el mismo precio en 9 días desde la inscripción en el Registro o, si no se inscribe, desde que se enteran de la venta.

Los impuestos, antes de firmar

Adjudicar la casa a uno o venderla tiene consecuencias fiscales. Por ejemplo, si se vende, cada hermano paga la plusvalía municipal como vendedor de su parte. Consúltalo con una gestoría antes de firmar.

Plusvalía municipal en una herencia

Errores frecuentes

• Creer que un hermano puede bloquear para siempre la venta: nadie está obligado a seguir en copropiedad.
• Hacer obras sin el acuerdo de todos.
• Contar los votos por personas: la mayoría se cuenta por el tamaño de las partes.
• Vender tu parte a un tercero sin avisar a tus hermanos: pueden quedársela por el mismo precio.
• Dejar pasar los años sin repartir: los gastos y las decisiones se complican.